037 222 4710

chu kì thị trường bất động sản

Các chu kỳ trong thị trường bất động sản (phần 5)

Ở những bài trước tôi đã đề cập về chu kỳ chính trị, chu kỳ thị trường bất động sản, chu kỳ vùng đất, thì ở bài này tôi sẽ đề cập về chu kỳ DỰ ÁN và MÔI GIỚI.

1. CHU KỲ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Mỗi dự án đều có tuổi đời từ lúc các chủ đầu
tư nhóm ngó, tớ mua xin làm quy hoạch, đầy đủ thủ tục giấy tờ thành dự
án, tới lúc khởi công, bán cho người mua và đầu tư tới lúc vào Khách
hàng nhận nhà là cả một hành trình dài. Và có nhiều dự án từ lúc ý
tưởng, thậm chí quy hoạch đã xong nhưng 5 năm, 10 năm cũng chưa
xong.

Tôi vừa liệt kê các giai đoạn 1 của dự án, tuy có nhanh chậm thì tùy vào
năng lực của mỗi chủ đầu tư. Nhưng mỗi giai đoạn chính là thời điểm
các anh chị quyết định đầu tư các khác nhau:

1.1. Giai đoạn thông tin

  • Giai đoạn thông tin, quy hoạch tới công bố báo chí: Đây là giai
    đoạn thường dành cho những nhà đầu tư đi săn, họ nắm bắt được
    thông tin, mua sớm nhất, có thể là mua xong bán ngay, hoặc mua
    gom số lượng lớn để được đền bù. Giá họ mua thường siêu rẻ, và
    lợi nhuận rất lớn. Điều kiện cần là nắm bắt thông tin nhanh và
    chuẩn xác, rủi ro là quy hoạch đó không được duyệt. Lúc này họ
    mua đất xung quanh dự án, vì dự án chưa bán.

1.2. Giai đoạn chính

  • Giai đoạn chính: Đây là giai đoạn mà hình thành rõ ràng
    hơn, với những chứng cứ mười mươi, khi có đầy đủ thông tin quy
    hoạch là dự án đã có ở đây, đây cũng là lúc mà thị trường sôi
    động nhất, mua bán tấp nập diễn ra liên tục, đẩy giá đất xung
    quanh lên nhanh. Với nhà đầu tư lướt thì họ sẽ mua nhanh bán
    nhanh trong giai đoạn này, rủi ro ở đây là kể cả có đầy đủ quyết
    định việc công bố dự án, nhưng ngày làm thì chưa có, thì cũng
    chưa biết bao giờ đất mới có giá trị sử dụng.

1.3. Giai đoạn khởi công và mở bán đợt đầu

  • Giai đoạn khởi công và mở bán đợt đầu: Giai đoạn này thì quá rõ ràng, nếu một dự án lớn họ sẽ chia làm nhiều giai đoạn mở bán, như vậy đến lúc này có 2 thị trường được hình thành, đất ngoài dự án đã được đẩy đẩy cao lên mức gấp nhiều lần ban đầu, lúc này đất ngoài dự án đầu tư sẽ khó tăng trưởng mạnh nữa. Còn mới BĐS trong dự án thì là cơ hội đầu tư mới, tùy vào chiến thuật bán hàng của chủ đầu tư, giai đoạn đầu thường các chủ đầu tư sẽ chọn bán giá thấp, để thu hút khách hàng, bán hàng để có vốn triển khai các giai đoạn sau, và lúc này khi dự án chưa hình thành rõ ràng các tiện ích, các tòa nhà, đường giá để bán được hàng thì bán giá sẽ mềm hơn, và các chủ đầu tư thường hứa hẹn tăng giá trong các giai đoạn sau. Và với những người đầu tư lúc này nến phân tích được chủ đầu tư làm tốt có uy tín thì đầu tư giai đoạn này thường có lời. Rủi ro là nếu gặp phải CĐT yếu năng lực sẽ không thực hiện được dự án, không bán được hàng dự án mãi trên giấy thì Nhà đầu tư sẽ chôn vốn rất lâu.

2. CUỐI CÙNG – CHU KỲ MÔI GIỚI

Một trong những nguyên nhân làm
cho mua bán sôi động, giá cả tăng nhanh chóng chính là môi giới, và
môi giới thì như các loài chim di cư họ sẽ bay theo mùa, chỗ nào kiếm
ăn được họ sẽ bay tới. Đặc biệt khi đầu tư vào một vùng đất được bỗng
dưng quy hoạch là đặc khu, hay vùng đất du lịch, chỉ trong vòng vài tuần
có hàng trăm môi giới sẽ kéo đến dù là ở Phú Quốc, Hay Vân Đồn, Hay
Nha Trang, Đà Nẵng, Quy Nhơn, … lượng môi giới di cư này khi đến lập
tức sốt, đầu tư bất động sản nhiều nhà đầu tư bị tâm lý, khi 1 nhà đầu tư
gặp 5 môi giới bảo sốt, bảo hết hàng thì là sốt. Rõ ràng đây là lực lượng
truyền thông tin đi khắp 4 phương, tới hàng trăm hàng nghìn các nhà
đầu tư.

Nhưng vì là những môi giới di cư, những môi giới bán hàng theo chiến
dịch, bán hàng theo dự án, bán hàng theo công cty, họ được đào tạo để
bán dự án đó theo một 1 chiều là phải chốt khách. Và khi kết thúc họ lại
ào ào di cư sang vùng đất mới, những người mua sau, những người
sau khi hồi tỉnh, những người mua mà chưa rõ mục tiêu của mình khi
mua, thì gặp phải rủi ro như đọng vốn, mất giá, tự tạo thêm công việc
của cho mình.

Thế nên, nếu được mua trước khi môi giới đến, bán trước khi môi giới
đi, là cách tốt nhất. Hoặc khi đầu tư nhà đầu tư cần rõ ràng mục tiêu,
thời gian, và hiểu được những rủi ro khi đầu tư, để không phải thêm việc
vào mình.

Biết mình đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ là rất quan trọng. Bước tiếp theo là chúng ta phải xác định được giá, trước hết chúng ta cần hiểu Nguyên nhân tăng giá của bất động sản.

Đọc các thông tin hữu ích khác về bất động sản tại đây.

1 thought on “Các chu kỳ trong thị trường bất động sản (phần 5)”

  1. Pingback: Các chu kỳ trong thị trường bất động sản (phần 4) - 135web.net

Leave a Comment

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *